Соинвесторы «Аракая» зарабатывают от 30% годовых. Объясняем, как такое возможно

На границе с природным парком «Оленьи ручьи», на берегу Михайловского водохранилища (Свердловская область) строится премиальный загородный курорт со всесезонной туристической инфраструктурой — «Аракай». Он создается по схеме sale & leaseback — все построенные дома регистрируются и передаются в собственность инвесторов с возможностью обратного выкупа, а заботы по управлению домами берет на себя управляющая компания.

В периметр курорта войдут важные инфраструктурные объекты — отели, пирсы, пляжи, центр проката оборудования для активного отдыха, а также конгресс-центр для проведения бизнес-мероприятий.

DK.RU узнал у лид-инвестора курорта Романа Павловича, как стать соинвестором «Аракая», какая доходность ему гарантирована и каковы планы развития комплекса.

Роман, почему для курорта выбрано именно это место?

— Потому что в этой части Свердловской области существует огромный дефицит мест размещения и вместе с тем есть большое количество точек притяжения. Речь, в первую очередь, про парк «Оленьи ручьи», про большую воду Михайловского водохранилища и горнолыжный комплекс гора Воронина — мы приобрели его, чтобы включить в наш кластер. Эти точки будут формировать туристический поток, и на этом мы будем зарабатывать вместе с инвесторами.

Что конкретно вы предлагаете инвесторам?

— В холидей парк Аракай (это первая очередь курорта, которую мы запустим в сентябре 2026 г.), помимо ресторана, ретрит-центра, детского клуба, входят 38 арендных домов. Это и есть наш основной инвестпродукт сейчас.

Мы предлагаем инвесторам приобрести в собственность земельный участок от 6 до 9 соток и строение на нем. Это каркасный дом.

К каркасным домам отношение, мягко говоря, неоднозначное.

— Мы это знаем, поэтому серьезно подошли к выбору подрядчика, который застраивает территорию курорта. После многих проверок, переговоров и экспертиз остановили выбор на компании 4HOUSE, эти ребята более 12 лет строят каркасные дома по технологии Prefab. 

Мы ведь очень хорошо понимаем, что нам как УК придется эти строения обслуживать, поэтому мы заинтересованы в том, чтобы дома были качественно построены и долго служили.

В качестве генподрядчика по строительству домов выступает компания 4HOUSE

Вы вполне успешно научились привлекать частные инвестиции на своей платформе bizmall*, но хватит ли вам экспертизы, чтобы привлекать инвестиции в землю и индивидуальные дома?

— Мы действительно часто сталкиваемся с таким возражением, и да, мы раньше не работали с рынком гостеприимства. Поэтому мы начали вести переговоры с крупными операторами гостиничного бизнеса, и сегодня уже можно сказать, что управляющей компанией «Аракая» будет Cosmos Hotel Group. Это профессиональный оператор, в его управлении более 100 отелей. Так что наша экспертиза будет усилена опытной командой, которая придет с правильными регламентами и с опытом их внедрения.

Территория курорта «Аракай» спланирована по принципу Аркаима. Проект разработан при участии Юлии Сорокиной, основатель компании URBAN GREEN, директора фестиваля «Атмофест» в Екатеринбурге

Давайте детально: сколько должен вложить инвестор на данном этапе и как формируется его доходность?

— В первой очереди «Аракая» два типа домов — комфорт и премиум. Они отличаются по площади и архитектуре. Комфорт — это дом 87 кв. м, премиум — 124 кв. м.

Но все дома типа «комфорт» мы уже продали — продукт оказался востребованным, поэтому расскажу на примере «премиума».

Дом с участком (юнит) стоит 26 млн 650 тыс. руб. Доходность формируется из двух составляющих — из капитализации и арендного дохода.

Первая часть, по нашим расчетам, будет приносить до 15% от стартовых вложений в год, а арендная доходность — в районе 14% от текущей цены. То есть общая доходность составит около 30% годовых, на таком классе недвижимости — это ту мач история, это очень круто.

   Для создания интерьеров привлекли студию дизайна UNO, в отделке используются только дорогие вандалоустойчивые материалы

А как обеспечить капитализацию в размере 15% и как гарантировать, что поток арендных поступлений будет регулярным?

— С капитализацией понятно: с появлением каждого нового объекта — ресторана, конгресс-центра, ретрит-центра — строение неизбежно растет в цене, потому что растет поток туристов, повышается заполняемость, увеличиваются арендные платежи.

Что касается арендных выплат, то при средней загрузке 69% и средней цене аренды 23750 руб./сутки доход инвестора в первый год составит 1 млн 80 тыс. руб. (270 тыс. в месяц), на пятый год владения он вырастет уже до 4 млн 938 тыс. руб. (411,5 тыс. в месяц).

Важно, что во втором пункте мы придерживаемся стратегии котлового распределения доходов. Это самая справедливая конструкция. Независимо от того, сколько дней в течение месяца сдавался твой дом, ты как инвестор получаешь долю с общего котла. Все «грязные» деньги, то есть выручка с аренды, делится 50 на 50, и одна часть поровну распределяется среди собственников.

И надо отметить, что это полностью пассивный доход! Инвестору не нужно искать арендаторов, размещать рекламу, привозить гостей, веселить их. Все это полностью делает УК.

Курорт находится в границах татарского села Аракаево, жители которого тщательно хранят свою самобытность: там есть национальный центр, музей татарских ремесел. Все эти объекты будут интегрированы в общую туристическую сеть, а на границе с курортом благоустроят парк площадью более 2 га, в котором будут проводиться не только традиционные празднования Сабантуя, но и другие массовые мероприятия. Фото: culture.ru

История с коллективными инвестициями тут неприменима?

— Поначалу мы ее не включали в пакет предложений, но уже в ноябре такая возможность у розничных инвесторов появится.

Если я правильно понимаю, любой желающий сможет купить акции «Аракая» и сразу получать пассивный доход? 

— Все верно. Но пока эта возможность будет доступна тем, кто зарегистрирован на bizmall. 1 акция  будет равна 1 м² курортной недвижимости, вход в проект — от 250 тыс. руб. При этом держатели акций будут получать такой же доход, как институциональные инвесторы, — с общего «котла». 

Вы собираетесь запустить первую очередь уже в сентябре 2026 г. Что, если не удастся продать оставшиеся дома?

— Тогда мы сами инвестируем в них и они останутся в собственности управляющей компании. Она будет ими управлять, получать доход, а при необходимости сможет продать.

У курорта есть прямой доступ к Михайловскому пруду, УК уже арендовала часть водоохраной территории и приступила к очистке этой зоны. Вскоре тут появится пирс с организацией самых популярных видов водного спорта, будут построены пять плавучих домов и плавучая баня. Естественно, появится и благоустроенный пляж

Есть ли у вас опасения, что проект по каким-то причинам не получится?

— Вообще никаких. Начав строительство «Аракая», мы заручились поддержкой наших институциональных инвесторов на платформе bizmall и поэтому можем спокойно и уверенно говорить, что проект точно будет реализован.

Более того, у нас нет никакого кредитного риска, который присутствует в большинстве подобных проектов. Любой апарт-комплекс в Крыму или Сочи не строится на свои деньги, это очень капиталоемкая история с привлечением заемного финансирования. А мы кредиты не привлекаем вообще.

Кроме того, несопоставимы сроки возведения объектов. Каркасники строятся очень быстро, через год первая очередь «Аракая» уже заработает и инвестор станет получать возврат инвестиций. А если ты сегодня войдешь в проект в Сочи на ранней стадии, то ждать возврата инвестиций будешь минимум три года. То есть три года твои деньги будут просто заморожены, и какую-то прибыль по капитализации ты получишь только после введения объекта в эксплуатацию. А ведь есть риск, что объект могут не сдать по каким-то причинам.

Добавлю, что для инвесторов у нас есть еще две выгодные опции. При текущей цене юнита мы готовы давать минимальный гарантированный доход еще до ввода в эксплуатацию. Плюс существует опция обратного выкупа.

В своей модели расчета доходности мы говорим, что инвестор на нашем активе может зарабатывать до 31% годовых. Так вот, если на протяжении трех лет этого не происходит, то инвестор может продать нам юнит обратно, и мы выкупим его с доходностью 16% годовых. Соответствующую оферту мы заключаем в момент подписания договора купли-продажи. Таким образом, инвестор заработает на понятном классе активов (дом и земля) до 48% за три года. Это очень крутое предложение.

С арендными домами понятно, а на какие средства вы будете строить такие большие объекты, как конгресс-холл?

— Мы планируем привлечь к этому крупных корпоративных инвесторов, уже ведем с ними переговоры. Конгресс-холл станет титульным объектом, по примеру того, как были реализованы Екатеринбург-ЭКСПО и МТС Live Холл. Об этом мы будем публично заявлять уже в ближайшее время. Рядом с конгресс-центром появится гостиница 100+ номеров в формате апарт-комплекса. Кроме того, мы построим центр проката, который будет обслуживать обе очереди «Аракая». Здесь можно будет арендовать любое оборудование для активного отдыха, начиная от электроквадроциклов заканчивая беговыми лыжами.

Важно, что поблизости находится аэродром, который может принимать частные самолеты. На нем три взлетно-посадочные полосы и место для размещения около сорока бортов. Это отдельная платежеспособная аудитория, которая прибывает в эти уникальные места, чтобы классно провести время. Сейчас им негде комфортно разместиться, чтобы делать свои поездки многодневными. Мы им эту возможность предоставим.

Все-таки хочется понять, почему вы выбрали именно курортную недвижимость как инвестиционный проект.

— По сравнению с другими сегментами курортная недвижимость показывает реальный серьезный рост. Драйверов множество — начиная от геополитики заканчивая реальными программами поддержки со стороны правительства. Даже взять отмену НДС для гостиничного бизнеса до 2030 г. Это все долгосрочные меры, и они нацелены на то, чтобы мы пошли по американскому пути.

Представьте, рядовой американец просто не имеет загранпаспорта, ему он не нужен, потому что все виды отдыха он может найти в своей стране — от горнолыжки до пляжного отдыха. Мы идем ровно к тому же. Сегодня мы только начинаем формировать рынок курортной недвижимости для внутреннего потребителя. Этот сегмент — бриллиант на фоне других.

Власть это тоже понимает. Нас, например, поддержал глава региона Денис Паслер, ему проект очень понравился и он дал поручение министерству инвестиций поддержать нас в ряде вопросов (в основном это инфраструктурные вещи). Знаете, по моему прежнему опыту взаимоотношений с властью для меня шок, что во власти есть небезразличные люди, которые не просто говорят, а делают.

В центре: министр инвестиций и развития Свердловской области Дмитрий Ионин и Роман Павлович на площадке «Аракая»

И мы с властью так хорошо научились понимать друг друга, что решили экстраполировать наш опыт на другие территории, например на мою родную Ивановскую область. Упаковали курортную историю «Аракая» в некий коробочный продукт и будем реализовывать ее там. Уже провели переговоры с руководителями региона.

Мы ведь не ходим с протянутой рукой, денег не просим, мы сами можем привлечь инвестиции, а от власти нам нужно лишь содействие в выборе и предоставлении земельных участков и помощь в создании инфраструктуры — проведении газа, электричества, дороги и т.д.

Вот в эту сторону — масштабирования нашего продукта в другие регионы — мы понемногу сейчас движемся, формируя понятные, высокодоходные и надежные инвестиционные продукты в сфере курортной недвижимости.

*bizmall — инвестиционная онлайн-платформа, созданная Романом Павловичем в 2022 г. Ее цель — объединить интересы частных инвесторов и предпринимателей. Первые могут инвестировать в любой интересный бизнес-проект, представленный на платформе, путем покупки акций или прямых вложений; вторые — привлекать финансирование удобным способом, не прибегая к помощи кредитных организаций. Сейчас на платформе 15 тыс. инвесторов, более 6 млрд руб. привлеченных инвестиций, объем сделок m&a превышает 10 млрд руб.

Читайте также на DK.RU: 

>>> Под Екатеринбургом строится курорт, где смогут отдыхать тысячи людей

>>> Доходность инвестиций в городское жилье падает, а в загородное — растет до 49% годовых

• Как «УГМК-Застройщик» строит горнолыжный курорт в Шерегеше СМИ России
• Проект отеля с аквапарком за 3 млрд руб. вынесли на общественные обсуждения: рендеры СМИ России
• В Свердловской области за 660 млн руб. намерены построить три придорожных отеля: рендеры СМИ России
• Под Екатеринбургом строится курорт, где смогут отдыхать тысячи людей СМИ России
• В Екатеринбурге продается офис компании «Сима-ленд» за 2,36 млрд руб. СМИ России