Татьяна Деменок: Девелоперам пора умерить нездоровую конкуренцию и амбиции

Ситуация на рынке недвижимости сегодня непростая. Объем нераспроданного жилья продолжает расти за счет ввода новых объектов. При этом девелоперы запускают новые проекты — во многом потому, что не могут полностью остановить инвестиционный цикл, тогда как спрос остается ограниченным из-за высокой стоимости ипотеки.

Как застройщики оценивают происходящее, какую стратегию выбирают и стоит ли ждать снижения цен на жилье, DK.RU рассказала Татьяна Деменок, глава группы компаний «Северная казна».

— Затоваривание любого рынка, а рынка недвижимости особенно, несет серьезные риски для всех его участников.

Сегодня строительство жилых комплексов в основном осуществляется с привлечением банковского кредита — проектного финансирования. Стоимость такого финансирования зависит в том числе от наполнения эскроу-счетов: чем выше объем средств на них, тем выгоднее условия кредитования для застройщика.

Однако рассчитывать на низкую стоимость финансирования в текущем периоде сложно. Массовые льготные ипотечные программы сократились, конкуренция среди девелоперов остается высокой, а банковские кредиты в любом случае необходимо возвращать.

По данным Уральской палаты недвижимости, на май 2026 г. в стадии строительства в Екатеринбурге находилось 5,2 млн кв. м жилья. Объем нераспроданного жилья в уже сданных домах составлял порядка 70 тыс. кв. м. При этом население Екатеринбурга на 1 июня 2026 г. составляло 1 590 749 человек. На мой взгляд, для такого количества жителей предложение квартир сегодня чрезмерно велико.

При этом резкого сокращения объемов строительства пока не происходит. Большинство действующих проектов были запущены несколько лет назад и сегодня находятся на разных стадиях готовности. Останавливать их возведение экономически нецелесообразно, да и психологически далеко не каждый девелопер готов принять такое решение.

Главный риск сегодня — все увеличивающийся разрыв между объемом возводимого жилья и количеством покупателей, готовых приобретать квартиры на текущих условиях.

Практика предыдущих лет показывает, что периоды стагнации на рынке недвижимости могут продолжаться достаточно долго. Поэтому, с моей точки зрения, участникам рынка необходимо умерить нездоровую конкуренцию и амбиции и сократить запуск новых проектов до разумных показателей.

В конечном итоге никому не нужны квартиры площадью 26 кв. м как основной массовый продукт, замороженные стройки и уже сданные жилые дома с темными окнами.

По данным Росстата, в рейтинге регионов по динамике ввода многоквартирного жилья за семь месяцев 2026 г. лидирует Свердловская область — рост составил 130,3% год к году. В числе регионов с наиболее заметным снижением оказался Санкт-Петербург — минус 48,1% к январю–июлю 2025 г.

Топ-5 регионов по объему ввода многоквартирного жилья за январь–июль 2026 г.:

Москва — 3 млн кв. м;

Свердловская область — 1,3 млн кв. м;

Московская область — 1,2 млн кв. м;

Краснодарский край — 1 млн кв. м;

Республика Татарстан — 966 тыс. кв. м.

Отдельно стоит вернуться к стоимости банковского финансирования строительных проектов. Если застройщик не возвращает кредит в установленный срок, в том числе потому, что ему не удалось реализовать необходимый объем квартир, стоимость финансирования для него резко возрастает. Для банка такой кредит, в свою очередь, переходит в  категорию проблемных, со всеми вытекающими последствиями.

Поэтому запускать следующий проект необходимо только с пониманием того, что предыдущий будет реализован в соответствии с финансовой моделью и проектным графиком. Иначе может сформироваться своеобразная пирамида, способная серьезно дестабилизировать рынок и привести к потерям всех его участников — девелоперов, банков и покупателей.

Стоит отметить и еще одну тенденцию: средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке постепенно приближается к цене новостроек. Разница сегодня составляет примерно от 10 до 30% в зависимости от технических характеристик объекта, года ввода дома в эксплуатацию и его локации.

Как следствие, количество сделок на вторичном рынке демонстрирует положительную динамику — плюс 17% по сравнению с летом 2025 г., тогда как на первичном рынке наблюдается снижение — минус 5,5% год к году. Это дополнительно усиливает проблему затоваривания рынка новостроек.

Если подытожить ситуацию и учитывать инфляцию, необходимо признать: строить существенно дешевле девелоперы уже не смогут. А значит, в долгосрочной перспективе жилье вряд ли станет дешевле для покупателя.

При этом потребность в жилье никуда не исчезает. Жизнь продолжается: люди создают семьи, у них рождаются дети, они переезжают, улучшают жилищные условия. Поэтому спрос будет существовать всегда, вопрос лишь в том, насколько предложение будет соответствовать реальным финансовым возможностям покупателей.

Отдельная проблема Свердловской области — серьезный дисбаланс между объемами строительства многоквартирного жилья в Екатеринбурге и в малых городах региона. Основная масса нового жилья возводится в областном центре. Как следствие, жители городов и поселков области продолжают переезжать в Екатеринбург в поисках более комфортных условий для жизни, работы и развития.

Возможно, органам местного самоуправления стоит активнее создавать условия для строительства современного жилья в малых городах, одновременно формируя там качественную городскую среду. Это помогло бы региону более равномерно распределять миграционные потоки, а муниципалитетам — сохранять собственный кадровый потенциал.

Именно поэтому сегодня рынку необходим не бесконечный рост объемов строительства, а разумный баланс между новым предложением, реальным спросом и возможностями покупателей.

Читайте также на DK.RU: Евгений Мордовин: Рискуют те, кто гнался за количеством метров, не понимая, кто их купит.  

• Владимир Городенкер: Девелоперам надо снова ответить на вопрос, что готовы покупать люди СМИ России
• Екатеринбург закрепился на втором месте в России по объему строящегося жилья СМИ России
• Новостройки не дорожают, но и не дешевеют, а цены на «старую» вторичку растут. Почему? СМИ России
• Хуснуллин спрогнозировал падение ввода жилья в 2029–2030 гг. СМИ России
• Мэрия начала ограничивать выдачу разрешений на строительство жилья в Екатеринбурге СМИ России