«Варяги» в Екатеринбурге: местным девелоперам приходится защищаться

Екатеринбург считается одним из самых привлекательных российских городов для девелоперов из других регионов. За последние годы их число выросло: по данным сервиса «Объектив.РФ», сейчас в Екатеринбурге работает 89 застройщиков, 34% из них — иногородние. Как уральские компании реагируют на нарастающую конкуренцию? И будут ли иногородние девелоперы менять свои планы на фоне сложившейся экономической ситуации?

Точка притяжения

Всего в Екатеринбурге работает 30 иногородних застройщиков. Большая часть компаний — из Тюмени: они составляют почти 37% от общего числа «экспатов». На втором и третьем местах — Москва и Челябинск, по четыре компании. Остальные города представлены точечно.

Число желающих поработать на рынке уральской столицы в последние пять лет стремительно росло. Пик пришелся на 2025 г., когда к реализации своих проектов приступили сразу семь компаний.

Городские власти нарастающую конкуренцию приветствуют.

Мы всегда делали все, чтобы сюда заходили иногородние девелоперы, потому что это повышает качество продукта и влияет на его стоимость. При большой конкуренции всегда выживет тот, кто даст лучший продукт, — заявил на недавней пресс-конференции первый замглавы города Рустам Галямов.

Коммерческий директор сервиса цифровой аналитики для девелоперов «Объектив.РФ» Ксения Чернецкая называет три причины популярности Екатеринбурга у иногородних игроков.

Во-первых, высокий уровень спроса. По данным «Объектив.РФ», среднемесячный темп поглощения во втором квартале 2026 г. составлял 2043 лота по договорам долевого участия и купли-продажи. Для девелоперов это означает относительно стабильную скорость реализации жилья даже на фоне общего снижения активности в отрасли.

Во-вторых, уровень цен. К концу второго квартала 2026 г. средняя цена квадратного метра в экспозиции составляла 176,9 тыс. руб. Такой уровень одновременно позволяет девелоперам рассчитывать на маржинальность проектов и сохранять жилье доступным для массового покупателя.

Наконец, Екатеринбург остается крупнейшим городом с развитой многоотраслевой экономикой. Сочетание статуса миллионника и высокого уровня деловой активности обеспечивает устойчивый платежеспособный спрос на строящееся жилье и снижает коммерческие риски для компаний, выходящих на новый рынок.

Конкуренция или кооперация?

Иногородние девелоперы, отвечая на вопрос о причинах выхода на рынок Екатеринбурга, с этими доводами соглашаются.

Екатеринбург — крупный и динамично развивающийся город, который мы изначально рассматривали как перспективный для развития и инвестиций. Дополнительным фактором стали интересные площадки и возможности для реализации новых проектов, — говорит руководитель отдела продаж тюменской девелоперской компании «Север» в Екатеринбурге Ирина Смехова.

При этом компании отмечают и другие особенности рынка. Так, по словам гендиректора девелоперской компании «Люди» Дениса Жалнина (компания также базируется в Тюмени), Екатеринбург — город с более выраженным запросом на эстетику и статус проекта:

Покупателю принципиально важно, как проект выглядит, какая у него история, кто его создавал, какая концепция в него заложена. Это другой уровень продукта: глубже работа с архитектурой, брендингом, средой. Плюс Екатеринбург — город с мощным культурным наследием. Для нашей философии «девелопера смыслов» это благодатная почва.

Выход на рынок большого количества иногородних девелоперов усилил конкуренцию, считает Ксения Чернецкая:

Экспансия приводит к усилению давления на локальные девелоперские команды и дальнейшему росту конкуренции за новые площадки. Иногородние игроки приходят со своим капиталом, технологиями и стандартами, перекраивая локальный ландшафт. Местные компании вынуждены повышать стандарты качества, ускорять сроки и искать новые форматы, чтобы удерживать свою долю.

При этом есть примеры точечных коллабораций — например, совместные проекты мастер-девелопмента или партнерства на уровне генподряда. Но это, скорее, исключение из правил. Один из таких проектов — масштабный редевелопмент бывшей территории «Уралмашзавода». Мастер-девелопером выступает «УГМК-Застройщик», а преображать территорию будут шесть компаний, в числе которых иногородние «Аксиома» (Астрахань), «Голос» (Челябинск), РАЗУМ (Астрахань), Touch (Москва).

Выживут сильнейшие

Летом 2026 г. Екатеринбург закрепил за собой второе место по объему строящегося жилья. При этом, как отмечают в Уральской палате недвижимости, главной особенностью рынка в 2026 г. стал избыток предложения: количество нераспроданных квартир в новостройках города почти достигло 70 тыс. И все это — на фоне дорогих кредитов и падения спроса.

DK.RU поинтересовался у иногородних застройщиков, не повлияет ли положение дел на рынке на их планы по развитию бизнеса в Екатеринбурге.

Денис Жалнин согласился с тем, что рыночная ситуация непростая, но в Екатеринбург «Люди» заходили осознанно:

Массовый сегмент жилья сейчас переживает сильный стресс, но спрос на жилые комплексы «со смыслом» остается устойчивым. Я уверен, что со временем рыночная ситуация нормализуется, но тогда может возникнуть дефицит качественного предложения, поскольку часть девелоперов сократили планы по выводу новых объектов. Поэтому с точки зрения перспектив строительства и востребованности в среднесрочной перспективе у меня нет никаких сомнений.

Ирина Смехова добавила, что «Север» не планирует сокращать присутствие на рынке Екатеринбурга или отказываться от реализации заявленных проектов:

Экономическая ситуация, безусловно, влияет на планы девелоперов, и мы тоже корректируем отдельные сроки и параметры развития. При этом стратегически наши планы в Екатеринбурге не изменились. У компании сформирован значительный объем будущих проектов, которые мы планируем последовательно выводить на рынок и реализовывать.

В «Объектив.РФ» убеждены, что федеральные гиганты — такие как ПИК, «Самолет» и ЛСР — продолжат экспансию, потому что в Москве и Петербурге конкуренция за площадки и землю уже достигла предела, а в Екатеринбурге маржинальность и спрос остаются привлекательными. При этом с небольшими региональными застройщиками все может быть не так однозначно.

Федеральные компании имеют доступ к более дешевому проектному финансированию, поэтому текущие ставки им не страшны. Мелкие и средние региональные застройщики могут приостановить выход на рынок или отложить старт проектов из-за дорогого кредитования и общего ужесточения условий. Однако Екатеринбург все же останется в топе направлений для межрегиональной девелоперской экспансии, но темпы выхода «варягов» на рынок замедлятся — преимущество получат крупные игроки с запасом прочности, — резюмировала Ксения Чернецкая.

Читайте также на DK.RU: 

>>> «Третий год в ножницах»: девелоперы Екатеринбурга — о ситуации на рынке новостроек

>>> Рынок недвижимости отыгрывает «эффект замороженного капитала»

• «Третий год в ножницах»: девелоперы Екатеринбурга — о ситуации на рынке новостроек СМИ России
• Период турбулентности сходит на нет: застройщики Екатеринбурга снова выводят новые проекты СМИ России
• Земельного банка Екатеринбурга под жилье хватит на три-четыре года СМИ России
• Екатеринбург закрепился на втором месте в России по объему строящегося жилья СМИ России
• Мэрия начала ограничивать выдачу разрешений на строительство жилья в Екатеринбурге СМИ России