Темная тема
A+ | Сброс | A-
Анатолий Шумский о запуске рынка земли в Украине: "Будут созданы удельные княжества"

Анатолий Шумский о запуске рынка земли в Украине: "Будут созданы удельные княжества"
Рынок земли и земельная реформа в Украине стартуют с 1 июля 2021 года – вступает в действие закон № 552-IX об обороте земель сельскохозяйственного назначения

Впрочем, предложен ли правительством механизм контроля за концентрацией сельскохозяйственных земель и вырастут ли "феодальные княжества" в условиях свободного рынка земли? Это одни из главных опасений, которые высказывали украинцы накануне введения рынка земли, пишет Agropolit со ссылкой на слова Анатолия Шумского, заместителя председателя «Центра развития земельных правоотношений в Украине».

Повторю его еще раз – в результате неуправляемого накопления земельных ресурсов будут созданы удельные княжества, контролируемые одним человеком или ограниченной группой лиц.

В условиях формирования таких теоретических латифундий в масштабе ОТГ или даже района может сложиться ситуация, при которой по большинству ключевых вопросов не будет альтернатив, а система сдержек и противовесов не работает.

Ответом на эти опасения, а также мерой обеспечения экономической конкурентности стало введение ограничений на концентрацию земли в одних руках, которое на первом этапе составит лишь 100 га. Это сверхконсервативный лимит, более жесткий, чем в большинстве стран Евросоюза, но эта перестраховка – небольшая цена за спокойствие людей и социальную стабильность.

Но самый строгий, пусть даже законодательно закрепленный параметр имеет все же теоретический характер. Важнее, будет ли он соблюден на практике, точнее – все ли сделал законодатель, чтобы исключить его нарушение.

Учитывая то, что речь идет об одном из самых болезненных и социально чувствительных параметров земельной реформы, механизм контроля за концентрацией является одним из ключевых положений из всего земельного законодательного пакета.

Правила «проверки на гектары» закреплены в принятой 16 июня постановлении Кабмина. Этот Порядок – дорожная карта, по которой будет проводиться проверка будущих землевладельцев.

Ответственность проверять приобретателя земельного участка на соблюдение требований ст. 130 Земельного кодекса, в которой перечислены ограничения в отношении покупателей, возложена на нотариусов. На первый взгляд такой выбор может показаться странным (почему не госорган?), но при более близком рассмотрении он является вполне логичным.

Нотариальное удостоверение-это обязательный этап сделки, поэтому стороны по умолчанию обращаются к нотариусам. Плюс для нотариусов уже открыто максимальное количество реестров, кроме тех, что касаются национальной безопасности, и нет необходимости начинать и проходить процедуру предоставления доступа к ним новому субъекту.

К тому же нотариусы и до открытия рынка земли выполняли ряд подобных функций – проверяли аутентичность подписей, соответствие законодательству, правосубъектность и исключали фиктивность сделок.

Также важно, что в Украине, согласно данным Единого реестра нотариусов, 5739 частных нотариусов и 753 государственные нотариальные конторы, и они относительно равномерно рассредоточены по всем регионам, что опять же облегчает доступ к ним для всех сторон сделки.

Таким образом, к выбору гарантов соблюдения концентрации вопросов нет, но есть несколько замечаний к самой процедуре.

Во-первых, рассмотрим ситуацию, при которой нотариус при оформлении сделки выяснил, что покупатель по каким-то критериям не соответствует закрепленным в законодательстве требованиям. Что ему делать дальше – непонятно. Порядок не закрепляет обязательства нотариуса в случае выявления противоречий отказать в регистрации и блокировать сделку.

Да, это кажется вполне очевидным, тем более, что изменения в законе «О нотариате» требование об отказе в регистрации как раз закрепляют. Но надо учесть, что для недобросовестных участников рынка любая нестыковка и наименьшее пробел в законодательстве будет поводом для злоупотреблений. А сейчас, если руководствоваться исключительно документом Кабмина – а это предполагается, поскольку он задуман как прикладной, то получается, что обязанности нотариуса в части проверки покупателя сводятся к сбору данных, заполнение анкеты в двух экземплярах, один из которых отдается клиенту, а второй остается в архиве. И все.

Еще один спорный момент – исключение из числа покупателей граждан государства-агрессора. Сейчас это выглядит так, что вы показываете паспорт гражданина Украины, а нотариус не задает лишних вопросов, веря вам на слово, что у вас нет никакого другого гражданства. Но, как известно, среди богатых и сверхбогатых людей много лиц с двойным гражданством, и также не вызывает сомнения, что именно они могут быть в первой волне покупателей земли. А сито, через которое предлагается их просеивать – в лучшем случае просто опрос, то есть не самый надежный метод.

Пробелом выглядит и то, что нотариус не обязан информировать профильный госорган по контролю и охране земель о проведении сделок. В то же время такой обмен данными, во-первых, повысил бы информированность, а во-вторых – позволил бы избежать дублирования функций контроля и параллельности части процессов.

Но, конечно, самый ключевой момент – это проверка конечных бенефициаров сделки. Поскольку в Украине нет реестра связанных лиц, то ни один самый честный нотариус просто не в состоянии установить, что условно пять участков покупают в интересах одного человека.

Учитывая то, как сейчас (не)решается проблема случаев двойной регистрации прав на землю, то нет сомнений, что эта практика может коснуться и сделок купли/продажи. Скорее всего, отсутствие качественных данных будет компенсироваться какой-то форме расписки о том, что покупатель не является косвенным владельцем других сельскохозяйственных земель, суммарно превышающие лимит в 100 га. Это юридически снимает ответственность с нотариуса, но не решает проблему контроля за концентрацией. И как быть в случае изменения целевого назначения участка? Была сельхозземля, а стала, например, под частную застройку-будет ли она учитываться в 100 га?

В части юрлиц ситуация еще более запутанная, поскольку законодатель требует запрашивать у них сведения о структуре собственности, но сама форма предоставления таких сведений не утверждена.

Эта проблема неактуальна до 2024 года, и есть время для ее исправления, но также факт, что механизм контроля за концентрацией в нынешнем его виде имеет ряд рисков и неучтенных моментов.

Хотя в целом, надо признать, документ кажется рабочим.

Кроме того, я уверен, что даже при наличии лазеек в законодательстве вряд ли будет вал желающих ими воспользоваться-по крайней мере сейчас, когда на кону лоты по 100 га. Истории о феодальных княжествах, которые некий олигарх скрупулезно формирует, скупая по сто гектаров – это что-то из городских легенд и политических лозунгов. Во-первых, зачем олигарху вотчина в 500 га в Житомирской области. Во-вторых, если уж такая нужна, то проще подождать увеличения лимитов и не мельчить. И в-третьих, при должных знаниях аренда может быть надежным инструментом, который дает почти все преимущества собственности, а ответственности требует гораздо меньше.

Исходя из практики, которую я видел за год, предшествовавший запуску рынка земли, именно в направлении упорядочения арендных отношений и работал крупный бизнес. Массово "агентами" холдингов проводились аудиты земельных банков, отсекалось лишнее, были легализованы самозахваты, сомнительные сделки спешно подчищались. То есть крупные игроки пошли легальным путем и вряд ли будут устраивать земельные карусели. А мелкие вряд ли имеют желание и ресурсы, чтобы проворачивать масштабные схемы.

И наконец еще один фактор, ограничивающий массовую скупку-это не всегда адекватная оценка дольщиками своей земельной собственности. Годы моратория и нагнетания политической истерики привели к тому, что многие владельцы путают понятия ценности земли, а она, несомненно, огромна, поскольку это не только ресурс, но и территория, и ее цены. Последняя как раз может разочаровать владельцев, и они будут выжидать, пока рыночные расценки, что на старте рынка вряд ли составят больше чем $1-2 тыс. за гектар, вырастут до желаемого ими уровня. А произойдет это очень не скоро.



Поделиться новостью:

| Все новости издания: politeka.net | Добавить издание politeka.net в свою ленту |

Новости партнеров:

Наши мобильные приложения:

Показов: 54262
Опубликовано: 30.06.21


Похожие новости:
 

СМИ Украины - новости Украины

Данный раздел новостного агрегатора smi.pp.ua будет держать Вас в курсе последних событий Украины. Новости из украинских СМИ берутся автоматически и добавляются в общую ленту агрегатора. В данный момент к разделу "СМИ Украины" подключено более 25 проверенных источников новостных ресурсов, но лента постоянно дополняется новыми интернет изданиями Украины, которые транслируют новости Украины на своих сайтах. Достаточно посетить наш новостной агрегатор, что бы читать последние новости Украины в режиме онлайн. Думаем, что данный раздел будет полезен нашим пользователям.