В последнее время сразу несколько случаев на рынке купли-продажи квартир стали резонансными.

Так, одна пенсионерка продала свою квартиру в 2019 г., а в 2025-м обратилась в суд с заявлением, в котором сообщала, что на момент сделки была недееспособна. Справка из медучреждения прилагалась. Суд вернул ей право собственности на квартиру, а покупатель остался без жилья и без денег, хотя за это время вложил в ремонт около 1 млн руб.

Второй случай произошел с семьей военнослужащего, которая приобрела четырехкомнатную квартиру (91 кв. м за 10,5 млн руб.) на субсидию Минобороны. Продавец попросил рассчитаться наличными, а после сделки подал иск, в котором заявил, что стал жертвой мошенников. Пострадавший покупатель прошел несколько судебных инстанций, но суд поддержал продавца и постановил вернуть ему квартиру. Основанием стало заключение медэкспертизы: в день подписания договора пенсионер, по оценке врачей, не осознавал значения своих действий.

Подобное происходит нечасто, но такие дела всегда вызывают резонанс, повышая общий уровень недоверия в обществе. По словам зампреда комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александра Аксененко, неприятные инциденты можно свести на нет, если законодательно закрепить обязанность продавцов предоставлять справку о дееспособности на момент сделки.

Одно дело, если речь идет о недееспособности продавца в обнуляемой сделке. Данные о ней, зафиксированные судом, сейчас заносятся в ЕГРН. Ознакомиться с этим документом покупатель может, запросив его у продавца недвижимости. Отказ в предоставлении этого документа должен насторожить. Если же факт недееспособности продавца судом не зарегистрирован, но человек, например, стоит на учете по неврологическому или психическому заболеванию, такие данные сейчас получить можно только через нотариуса. Многие об этом даже не знают, — рассказал Аксененко «Газете.Ru».

Он считает, что если запросить эти документы заранее, можно подстраховаться от того, что спустя время сделка может быть признана недействительной. По его словам, справка о дееспособности и отсутствии заболеваний, мешающих принимать решения о подобных сделках, должна стать частью пакета документов по продаже жилья.

Эксперты, опрошенные изданием, в целом приветствуют эту инициативу, но признают, что время заключения сделки значительно увеличится.

Формализованный механизм проверки дееспособности создаст определенную защищенность для покупателей жилья. Вопрос только в том, как этот механизм будет организован. Справку о дееспособности должны подкреплять другие документы: заключения из психоневрологического, наркологического диспансера, возможно, необходимо будет участие и других организаций, — считает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Риелторы также обратили внимание на риски, возникающие в случае принятия подобного правила. Во-первых, вырастет бюрократическая нагрузка, о чем выше сказал Сырцов. Во-вторых, встает вопрос о нарушении конфиденциальности медицинской информации. В-третьих, справка из психоневрологического диспансера может не отражать реальное состояние продавца. Возможно, на момент сделки он находился под воздействием медикаментов, или под влиянием мошенников, или страдает лудоманией (игровой зависимостью).

Бизнес-эксперт Pronline Дмитрий Трепольский считает, что более надежным может стать нотариальное удостоверение сделок с привлечением врача для освидетельствования на месте. Это будет дороже, но надежнее, утверждает эксперт.

Проработка законодательной базы, чтобы исключить возможность многократной продажи и возврата одной и той же квартиры, является первостепенной задачей. В итоге обязательная справка о дееспособности — это шаг в правильном направлении, который сделает рынок недвижимости прозрачнее и безопаснее для покупателей, уменьшив риски оспаривания сделок по причине недееспособности. Но для эффективной защиты от всех видов мошенничества, включая те, что связаны с принуждением к сделке или злоупотреблением правом, требуется целый пакет мер, — заключил Трепольский.

Как ранее сообщал DK.RU, застройщики не успевают сдавать жилье в заявленные сроки, таких объектов в России примерно 20%. В связи с этим вице-премьер Марат Хуснуллин разрешил девелоперам сдвигать сроки «чуть вправо, чтобы гарантированно достроить дома».

Впрочем, это вряд ли решит проблему с реализацией новых квартир: при нынешней ключевой ставке и закрытых льготных ипотечных программах россияне перестали вкладывать в недвижимость. Если ситуация не улучшится, то вскоре треть девелоперов могут оказаться на грани банкротства, предупреждают эксперты.