Владельцы торговых центров пересматривают условия аренды для ритейлеров на фоне изменения потребительского спроса и оптимизации розничных сетей. Все чаще применяются гибкие и гибридные модели аренды.сгенерирована в Алиса AI / Яндекс

В третьем квартале 2026 г. в крупных торговых центрах нижняя граница ставок для ряда категорий арендаторов оказалась нулевой. Диапазон базовых ставок для магазинов бытовой техники и электроники составлял 0-12 тыс. руб. за 1 кв. м в год, для магазинов детских товаров — 0-8 тыс. руб., для ресторанов — 0-45 тыс. руб., передают Известия со ссылкой на данные NF Group.

Снижение арендных ставок в некоторых ТЦ подтверждает Зульфия Шиляева, старший директор, руководитель департамента торговой недвижимости CMWP. По словам регионального директора департамента торговой недвижимости NF Group Евгении Хакбердиевой, иногда это связано с падением спроса в рассматриваемый период и стремлением девелоперов работать с «понятными» сетевыми операторами на льготных условиях.

При этом нулевая ставка не означает, что арендаторы массово занимают помещения бесплатно, указывает девелопер, в портфеле которого есть ТЦ. По его словам, указанные диапазоны могут отражать разные условия договоров, в том числе индивидуальные предложения и арендные каникулы. Как правило, речь идет о переходе на процент от товарооборота, когда арендодатель фактически разделяет коммерческие риски с ритейлером, отметил сопредседатель Ассоциации торговой недвижимости и экспертов ритейла (АТЭР) Павел Люлин. Такая практика давно применяется к крупным якорным арендаторам, но сейчас становится более распространенной.

Девелоперы все чаще переходят к гибким моделям аренды, в том числе с привязкой платежей к товарообороту или покрытию эксплуатационных расходов, говорит Ирада Алиева, коммерческий директор Union Group Retail, управляющей московским ТРЦ «Акварель». В другом столичном ТРЦ, «Ботаника», сегмент детских товаров получает поддержку по запросу ритейлеров, тогда как кафе и рестораны работают на обычных коммерческих условиях, рассказала Алена Умбетхалиева, руководитель отдела аренды торговой недвижимости компании Pioneer. По ее словам, торговый центр предоставляет скидки брендам с выраженной сезонностью ассортимента и продаж.

Впрочем, не все девелоперы готовы идти на уступки. УК «Место встречи» в 2026 г. не меняла условия договоров с действующими арендаторами, сообщила директор по управлению взаимоотношениями с арендаторами компании Евгения Кузьминых. Операторов, чьи показатели не достигают целевых значений, заменяют в рамках плановой ротации.

Главная причина снижения ставок — ухудшение экономики ритейла, считает Павел Люлин. Спад продаж в некоторых категориях на фоне роста расходов на персонал, логистику и содержание магазинов вынудил многие сети сокращать число торговых точек. По данным NF Group, в июле-сентябре 60 ритейлеров приступили к оптимизации портфеля магазинов: 48% сокращают количество точек, а 35% объявили об их полной ликвидации. О закрытии части магазинов в ближайшие 12 месяцев сообщила сеть «Стокманн», а Lime заморозил планы по открытиям до 2027 г.

«Детский мир» за последний год стал чаще обращаться с просьбами о пересмотре условий договоров аренды, а размер скидки на каждый конкретный магазин составлял 10-50%, рассказывали источники СМИ. Решения принимались с учетом трафика и транспортной доступности ТЦ, рыночных ставок и других «факторов эффективности».

Снижение ставок уменьшает доходность торговых центров. Если платежи сокращаются, а эксплуатационные расходы растут, собственник получает меньше доходов. В таких условиях инвестиционная стоимость объекта снижается, а возможности для реконцепции ограничены из-за дорогих кредитов. По данным CMWP, в январе-сентябре объем строительства новых торговых центров составил 193,5 тыс. кв. м — на 45% меньше, чем за аналогичный период 2025 г.

К концу 2026 г. доля вакантных торговых площадей может вырасти до 8%, прогнозирует Евгения Хакбердиева. Тенденция к снижению арендных ставок сохранится, предупреждает Павел Люлин. Сильнее всего она проявится в сегментах одежды, обуви, электроники и товаров для дома. В качественных торговых центрах с устойчивым трафиком предпосылок для снижения ставок меньше, а в проектах с устаревшей концепцией адаптация условий аренды может продолжиться.

По итогам первых трех кварталов 2026 г. трафик торговых центров в России снизился на 2,8% в годовом выражении. В крупных городах тенденция оказалась более выраженной, рассказывал DK.RU со ссылкой на данные Focus Technologies. По сравнению с допандемийным периодом посещаемость российских ТЦ в 2026 г. снизилась на 27%.

>>> «Черная пятница» и предновогодние распродажи под угрозой срыва: товаров нет, все сгорело