Эксперт Кутьин рассказал, кому доступна ипотека под 6%

С 1 октября 2026 года семейная ипотека стала более адресной: ставка теперь зависит от количества детей и региона проживания семьи. Об этом КУ66 рассказал Василий Кутьин, директор по аналитике Инго Банка, к.э.н.

Кому доступна ставка 6%

В большинстве регионов ставка 6% доступна семьям с тремя детьми, при этом хотя бы один ребёнок должен быть младше семи лет на момент заключения договора. Для семей с четырьмя детьми ставка составляет 4%, а с пятью и более — 2%.

В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях условия отличаются: 6% предусмотрено для семей с четырьмя детьми, а для семей с тремя детьми ставка составляет 8%. Для семей с одним или двумя детьми ставка теперь выше.

При этом для строительства частного дома, его завершения или покупки земельного участка с последующим строительством жилья ставка сохраняется на уровне 6% независимо от количества детей и региона.

Почему вторичка дорожает

Говорить о полном исчезновении ипотеки под 6% было бы неправильно — меняется круг заёмщиков, которые могут получить такую ставку. Для семей, которые раньше рассчитывали на 6% при наличии одного или двух детей, стоимость кредита действительно увеличивается. Это может повлиять на структуру спроса: часть семей будет переносить покупку, выбирать более дешёвое жильё или увеличивать первоначальный взнос.

На этом фоне рост цен на вторичное жильё связан не только с изменением семейной ипотеки. Важный фактор — постепенное оживление ипотечного рынка в целом. По данным Банка России, в августе объём выдачи ипотечных кредитов вырос на 4,7% по сравнению с июлем, до 380,6 млрд рублей. При этом рыночная ставка по ипотеке оставалась высокой — около 18%, однако средняя ставка по кредитам на готовое жильё снизилась с 12,8% в июле до 12,5% в августе.

Для вторичного рынка особенно важна доступность готового жилья. Покупатель получает квартиру, в которую можно заселиться сразу, без ожидания окончания строительства. Кроме того, на вторичном рынке достаточно большой объём предложения в разных ценовых категориях, поэтому при снижении стоимости кредитования спрос быстрее начинает возвращаться именно сюда.

Рост цен уже виден

По данным «Домклика» и Центра финансовой аналитики Сбербанка, в августе средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке России увеличилась на 1,3% за месяц и достигла 130,1 тыс. рублей. За год готовое жильё подорожало на 11,4%, тогда как новостройки — на 9,5%. Рост цен на вторичку продолжается уже несколько месяцев подряд.

Сокращение предложения

Есть и ещё один фактор — сокращение предложения. По данным ЦИАН, в третьем квартале 2026 года среднемесячные продажи на вторичном рынке крупных городов были на 18% выше уровня второго квартала, а объём предложения при этом снизился на 10%.

То есть рынок столкнулся одновременно с восстановлением спроса и уменьшением количества выставленных объектов. В такой ситуации продавцы получают больше возможностей для повышения цены, особенно если речь идёт о квартирах в хорошей локации.

Что будет дальше

Говорить о том, что вся вторичка будет быстро дорожать только из-за новых условий семейной ипотеки, было бы неправильно. Изменения программы, наоборот, ограничивают доступ части семей к прежней ставке 6%, поэтому для отдельных групп покупателей спрос может снизиться. Рост цен на готовое жильё сейчас формируется более широким набором факторов: изменением стоимости рыночной ипотеки, восстановлением спроса, объёмом предложения и ожиданиями продавцов.

Важна и разница между первичным и вторичным рынком. Новостройки в значительной степени поддерживаются льготными программами, тогда как вторичное жильё сильнее реагирует на изменение обычных рыночных ипотечных ставок. Поэтому по мере улучшения условий рыночного кредитования вторичка может получать дополнительный спрос даже при ужесточении отдельных параметров льготных программ.

В результате на рынке сейчас формируется достаточно неоднородная ситуация. Для семей с большим количеством детей условия ипотеки стали более выгодными, для части семей — менее доступными, а спрос на вторичное жильё при этом продолжает восстанавливаться. Поэтому в ближайшее время более вероятен не единый тренд для всего рынка, а расслоение: ликвидные объекты вторичного жилья в востребованных городах и районах могут продолжать дорожать, тогда как переоценённые квартиры или объекты с низкой ликвидностью будут сильнее зависеть от платёжеспособности покупателей.

• Как снизить ставку по семейной ипотеке, не рожая третьего или четвертого ребенка СМИ России
• Изменение параметров семейной ипотеки приведет к охлаждению спроса СМИ России
• Минфин подтвердил повышение ставок по семейной ипотеке с 1 октября СМИ России
• Доля ипотеки с господдержкой выросла до 56% в августе 2026 года СМИ России
• Квартиры на «вторичке» дорожают в пять раз быстрее новостроек СМИ России